Husbolagstvister

Tvister i husbolag berör ofta aktieägarnas likställighet, bolagets underhållsansvar, aktieägarens ändringsarbeten, grunderna för bolagsvederlaget eller något annat husbolagsärende.

Lagen om bostadsaktiebolag reglerar husbolaget. Husbolagen är en betydande boendeform i Finland. Tvister husbolag varierar till arten och därför är en advokat som känner till lagen om bostadsaktiebolag och husbolagstvister i praktiken till stor hjälp för kunden. Advokat Rasmus Toivanen är insatt i frågor som berör husbolagstvister och dess särdrag.

Aktieägarnas likställighet

Enligt 1:10 § i lagen om bostadsaktiebolag medför alla aktier i bolaget lika rätt, om inte annat föreskrivs i bolagsordningen. Bolagsstämman, styrelsen eller disponenten får inte fatta beslut eller företa någon annan åtgärd som är ägnad att ge en aktieägare eller någon annan en otillbörlig fördel till nackdel för bolaget eller någon annan aktieägare.

Aktieägarnas likställighet behandlas också i 6:28 §. Enligt 6:28 § i lagen om bostadsaktiebolag kan bolagsstämman inte fatta ett beslut som står i strid med likställighetsprincipen i 1:10 § utan samtycke från den eller de aktieägare till vars nackdel beslutet leder. Ifall aktieägaren godkänt beslutet i bolagsstämman, så anses denne ha gett sitt samtycke till beslutet. Samtycke kan ges också före eller efter bolagsstämman.

Klander av stämmobeslut och ogiltigt stämmobeslut

Klander av bolagsstämmans beslut och ogiltiga bolagsstämmobeslut regleras i 23 kapitlet av lagen om bostadsaktiebolag.

En aktieägare kan klandra ett stämmobeslut om procedurbestämmelserna i lagen om bostadsaktiebolag eller bolagsordningen inte har iakttagits vid behandlingen av ett ärende och felet har kunnat påverka beslutets innehåll eller aktieägarens rätt i övrigt eller om beslutet i något annat avseende strider mot lagen om bostadsaktiebolagen eller mot bolagsordningen. Klandertalan skall väckas inom tre månader från det att beslutet fattades.

Ett sådant stämmobeslut som uppkommit i en bolagsstämma dit stämmokallelse inte utfärdats  eller om bestämmelser och föreskrifter om stämmokallelse har överträtts väsentlig eller om beslutet gjorts utan samtycke i ärende som avses i 6:35 § eller 6:37 i lagen om bostadsaktiebolag eller om beslutet klart strider mot likställighetsprincipen och samtycke som avses i 6:28 § i lagen om bostadsaktiebolag inte skaffats eller om beslutet inte enligt lag skulle ha fått fattas ens med samtliga aktieägares samtycke är ogiltigt. Ogiltigheten som grund för en stämningsansökan är inte bunden till den allmänna klandertiden på tre månader.  

Husbolagets underhållsansvar. Vad hör till husbolagets ansvar?

Meningsskiljaktigheter som berör husbolagets underhållsansvar leder med jämna mellanrum till tvister. Enligt 4:2 § i lagen om bostadsaktiebolag ansvarar husbolaget för underhållet till den del det inte hör till aktieägarens ansvar. Grovt sett hör konstruktionerna och isoleringen samt grundsystemen till husbolagets underhållsansvar medan aktieägaren ansvarar för ytorna. Det går att avvika från denna delning genom en sådan bestämmelse I bolagsordningen.

När kan aktieägaren göra underhållsarbeten på husbolagets bekostnad?

Ofta uppstår gräl när en aktieägare gjort underhållsarbeten och kräver husbolaget på kostnader i efterhand. Enligt 4:5 § i lagen om bostadsaktiebolag kan en aktieägare göra sådana underhållsarbeten som hör till husbolagets ansvar om husbolaget försummar sin plikt att göra underhållsarbetet och det begränsar användningen av aktieägarens aktielägenhet och husbolaget inte utan dröjsmål vidtagit tillräckliga åtgärder efter att ha fått en skriftlig anmälan om saken.

Om dessa villkor uppfylls skall husbolaget ersätta aktieägaren för de nödvändiga och skäliga kostnaderna som underhållsarbetet medfört. Underhållsansvaret i husbolag är en vanlig tvistefråga. Husbolagets underhållsansvar och dess omfattning kan man ta reda på i ansvarsfördelningstabellen för husbolag som fastighetsförbundet publicerar.

Ändringsarbeten som aktieägaren utför

Kapitel 5 i lagen om bostadsaktiebolag reglerar ändringsarbeten som aktieägare utför. Där regleras ändringsarbetem som aktieägaren utför, grunderna för ändringsarbeten, anmälan om ändringsarbete, samtycke till ändringsarbete, övervakning av ändringsarbete samt ändringsarbete genom domstolsbeslut.

Aktieägarens rätt tlll ändringsarbete

Aktieägaren har ganska långt gående rättigheter att göra ändringsarbeten i sin aktielägenhet. Ändringen bör dock stämma överens om med det ändamål som aktielägenheten är avsedd för enligt bolagsordningen. I praktiken är rätten till ändringsarbete en långt gående rättighet.

Då aktieägaren gör ändringsarbete ansvarar denna för att arbetet utförs enligt god byggnadssed och att själva slutresultatet av ändringsarbetet också är i enlighet med god byggnadssed.

Olägenhet och samtycke vid ändringsarbete

En ärendegrupp som förorsakar gräl i husbolag olägeneter som aktieägarens ändringsarbete medför husbolaget eller annan aktieägare. Det kan röra sig om damm- och ljudolägenheter eller skador i konstruktioner eller andra skador.

Aktieägarens ändringsarbete får inte påbörjas före husbolaget eller annan aktieägare haft en skälig tid att behandla anmälan om ändringsarbetet. Anmälan om ändringsarbete skall behandlas omgående. Ställningstagandet skall ges skriftligt om aktieägaren ber om det.

Samtycket till ändringsarbetet kan vara villkorligt, alltså husbolaget eller en annan aktieägare kan ställa villkor för ändringsarbetet ifall det finns risk för att ändringsarbetet kan skada byggnaden eller medföra olägenhet för husbolaget eller annan aktieägare. Ett negativt beslut skall motiveras.

Aktieägarens ändringsarbete genom domstolsbeslut

Domstolen kan berättiga aktieägarens ändringsarbete om husbolaget eller annan aktieägare förbjudit ändringsarbetet. Domstolen kan också ändra husbolagets eller en annan aktieägares villkorliga samtycke och berättiga aktieägaren att söka de behövliga byggtillstånden. Här överväger domstolen mellan nyttan med ändringsarbetet och skadan/olägenheten den medför.

Husbolaget har rätt att övervaka att ändringsarbetet utförs utan att byggnaden eller fastgheten skadas och att arbetet utförs enligt god byggnadssed samt att samtyckets eller domstolsbeslutets villkor följs.

Underhållsansvaret för utförda ändringsarbeten

Tidigare på sidan har behandlats underhållsansvaret. Husbolaget ansvarar för konstruktionerna och isoleringen samt för grundsystemen. Vi tar ett exempel om ändringsarbeten som gäller balkonginglasning. Balkonginglasning som införskaffats som ett gemensamt byggprojekt i husbolaget hör till bolagets underhållsansvar. Även balkonginglasning som aktieägaren själv installerat eller låtit installera kan höra till husbolagets underhållsansvar om så beslutits på bolagsstämma.

Huvudregeln är dock att balkonginglasning som utförts genom ändringsarbete av aktieägaren hör till aktieägarens underhållsansvar. Det att husbolaget givit godkännande till ändringsarbetet, övervakat arbetet och ansökt om behövliga byggtillstånd överför inte underhållsansvaret till husbolaget.  

Kontakt i husbolagsärende

Byråns advokat Rasmus Toivanen vet vad husbolagstvister kräver.

Första kontakten där vi kartlägger ärendet är kostnadsfritt. Tag kontakt, så kartlägger vi ert behov.