Menu
Asuntokaupassa ostajalla on virhetilanteessa oikeus hinnanalennukseen. Asuntokauppaa sääntelee asuntokauppalaki. Hinnanalennus asuntokaupassa ei ole yhtä yksioikoinen kuin kiinteistökaupassa, koska asunto-osakeyhtiöllä on kunnossapitovastuun takia ensisijainen vastuu rakenteissa olevista virheistä.
Asuntokauppalain 4. luku säännöstelee uuden asunnon kauppaa ja asuntokauppalain 6. luku säännöstelee käytetyn asunnon kauppaa. Uuden asunnon kauppaa koskevat säännökset soveltuvat, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäisen kerran tai kun elinkeinoharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentamisen jälkeen. Käytetyn asunnon kauppaa koskevat säännökset soveltuvat, kun asunto myydään käytettynä tai muu kuin elinkeinoharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.
Asuntokauppalain mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen virheen johdosta. Hinnanalennuksen tarkoituksena on jälkikäteen korjata kauppahinta vastaamaan sitä, mitä se olisi ollut, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa jo kaupantekohetkellä. Hinnanalennuksen saaminen ei edellytetä tuottamusta myyjän taholta, eli myös huolellisesti toimineelle myyjälle voidaan asettaa velvoite alentaa kauppahintaa.
Ostajalla puolestaan on velvollisuus tarkastaa asunto. Ennakkotarkastuksen laiminlyönnin takia huomaamatta jääneeseen seikkaan ei voi vedota virheenä. Kaupantekohetkellä tiedossa olleeseen virheeseen ei myöskään voida vedota hinnanalennusperusteena.
Hinnanalennus asuntokaupassa on määrältään virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullinen hinnanalennus. Usein hinnanalennus vastaa korjauskustannuksia. Tähän vaikuttaa myös se, kuinka vanhoista rakenteista on kysymys. Hyvin vanhojen rakenteiden korjaamisen korjauskustannukset eivät sellaisinaan ole suoraan verrattavissa hinnanalennuksen määrään, koska näissä tapauksissa hinnanalennuksen määrää alentaa käyttöiän pidennys. Myös mahdolliset tasonparannukset vaikuttavat osaltaan hinnanalennuksen määrään. Toisin sanoen laminaattilattiaa ei voi vaihtaa parkettilattiaan myyjän kustannuksella.
Käytännössä hinnanalennus on se määrä, mitä virheen korjaaminen maksaa vähennettynä em. käyttöajan pidennyksen perusteella tehdyt vähennykset. Mikäli virhe löytyy vanhasta rakenteesta, vähennysprosentti on suurempi kuin mikä se olisi ollut, jos virhe olisi ollut uudemmassa rakenteessa. Jos virhe löytyy esimerkiksi rakennuksen osasta, joka on teknisen käyttöikänsä lopussa, hinnanalennus asuntokaupassa on korkeintaan vain pieni osa korjauskustannuksesta. Tämäkin riippuu siitä, mistä rakennuksen osasta on kysymys. On olemassa rakennuksen osia, joiden tekninen käyttöikä tulisi kestää ja vaikka niiden tekninen ikä on ylittynyt, niistä tehdään pienempi vähennys kuin muista osista. Tällainen esimerkki on mm. alapohjan kantavat rakenteet.
Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksen palauttavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa.
Asuntokaupan hinnanalennuksen ja virhevastuun kanssa tulee ottaa huomioon taloyhtiön kunnossapitovastuu. Talonyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain perusteella kunnossapitovastuu, joka käsittää karkeasti asunnon rakenteet. Kiinteistöliitto on julkaissut taloyhtiön vastuunjakotaulukon, mistä ilmenee, mitkä osat asunnosta ja sen rakenteista kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle ja mitkä osakkaan vastuulle. Taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa sovelletaan sellaisiin asunto-osakeyhtiöihin, joissa yhtiöjärjestyksessä ei ole poikettu asunto-osakeyhtiölain vastuunjaosta.
Hinnanalennus tällaisissa tapauksissa tarkoittaa sitä, että ostaja ei voi vaatia hinnanalennusta suoraan myyjältä, ellei hän ole selvittänyt taloyhtiön kunnossapitovastuun perusteella taloyhtiön toimenpiteitä virheen poistamiseksi. Mikäli virhe on sen kaltainen, että se kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle ja taloyhtiö sen perusteella korjaa ongelman, oikeutta hinnanalennukseen myyjältä ei luonnollisesti ole siltä osin kuin taloyhtiö on siitä vastannut. Tässäkin tapauksessa ostajalla on kuitenkin oikeus vaatia hinnanalennusta se määrä, minkä ostaja itse on joutunut maksamaan osakkuuden perusteella. Esimerkiksi jos taloyhtiössä on 10 osakasta ja virheen korjaaminen maksaa 40.000 euroa, niin ostajan osakkeita rasittaa 4.000 euron virhekustannus. Tämän verran ostaja on oikeutettu vaatimaan hinnanalennuksena myyjältä, edellyttäen että osuus on merkitty osakkeen hintaan kohonneena vastikkeena.
Erittäin tavallinen tilanne on se, että ostajalle ei ole ennen kauppaa annettu tietoa esimerkiksi koko taloyhtiötä koskevasta virheestä tai tällainen virhekokonaisuus tulee esille taloyhtiössä vasta kaupanteon jälkeen. Tällöin tilanne voi olla se, että taloyhtiön jokaiseen asuntoon tai suureen osaan asunnoista kohdistuu virhe. Tällöin tilanne voi olla se, että jokainen osakas periaatteessa maksaa määrällisesti virheen korjaamisesta aiheutuneet kulut, kun taloyhtiö korjaa virheet. Tässä tilanteessa kulut voidaan vaatia myyjältä, edellyttäen, että ne on merkitty osakkeen hintaan kohonneena vastikkeena.
Kun yhtiöjärjestyksessä on poikettu yleisistä vastuunjakosäännöistä, määräytyy hinnanalennus asuntokaupassa eri tavalla. On olemassa taloyhtiöitä, jotka ovat yhtiöjärjestyksessä poikenneet lainmukaisesta vastuunjaosta taloyhtiön ja osakkaan välillä. Näissä tapauksissa hinnanalennuksen määritteleminen on helpompaa, koska osakkaan, eli ostajan, ei tarvitse näissä tapauksissa ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön ensisijaista kunnossapitovastuuta, vaan hän voi suoraan esittää hinnanalennusvaatimuksen myyjälle.
Mikäli tarvitset apua asuntokauppaan liittyvissä ongelmissa kannattaa ehdottomasti kääntyä osaavan asiamiehen puoleen. Usein kotivakuutuksessa oleva oikeusturvavakuutus korvaa oman asiamiehen käytön asiassa.
Ensimmäinen yhteydenotto ja alkukartoitus on maksuton. Ota yhteyttä, niin selvitämme tarpeenne.
You need to load content from reCAPTCHA to submit the form. Please note that doing so will share data with third-party providers.
More InformationPerämiehenkatu 8
68600 Pietarsaari
Toimisto on avoinna ma-pe klo 09:30 – 16:15
Muina aikoina sopimuksen mukaan.
Mannerheimintie 12 B 6 krs.
00100 Helsinki
*Helsingin palvelupiste ei ole miehitetty vaan palvelee ajanvarauksella.