Myyjän vastuun asuntokaupassa määrittelee asuntokauppalaki, kun taas maakaari määrittää myyjän vastuun kiinteistökaupassa. Myyjän vastuu asuntokaupassa on erilainen kuin myyjän vastuu kiinteistökaupassa. Aika, jolloin ostaja voi vedota virheeseen on 2 vuotta asuntokaupassa ja 5 vuotta kiinteistökaupassa. Tietenkin ostajan tulee molemmissa tapauksissa reklamoida virheestä ajoissa, eli yleensä noin 4–7 kuukaudessa havaittuaan virheen. Tässä artikkelissa tutustutaan myyjän vastuuseen käytetyn asunnon kaupassa, jota sääntelee asuntokauppalain 6 luku.
Asuntokaupassa myyjän vastuu rakentuu eri tavalla kuin myyjän vastuu kiinteistökaupassa, koska asunto-osakeyhtiölaissa on määräys kunnossapitovastuusta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa virheiden kunnossapidosta karkeasti ottaen, mikäli virhe on rakenteissa. Tarkka määritelmä mistä taloyhtiö vastaa kunnossapitovastuunsa nojalla löytyy Kiinteistöliiton toistuvaisjulkaisusta Taloyhtiön vastuunjakotaulukko.
Taloyhtiön kunnossapitovastuu on ensisijainen nähden myyjän vastuuseen asuntokaupassa. Taloyhtiön voi kuitenkin yhtiöjärjestyksessä poiketa asunto-osakeyhtiölain määrittämästä kunnossapitovastuusta, jolloin myyjän vastuu voi olla suurempi kuin se olisi lain mukaan. Tällöin taloyhtiö on määrännyt yhtiöjärjestyksessään, että kunnossapitovastuu kokonaan tai joiltakin osin on siirretty osakkaalle. Myyjän vastuu asuntokaupassa on tällöin suurempi kuin ilman tällaista yhtiöjärjestyksen muutosta.
Mikäli osakas myy asunto-osakkeensa ja ostaja sittemmin huomaa asunnossa laatuvirheen, niin ostajan on ensi sijassa käännyttävä taloyhtiön puoleen, koska taloyhtiön kunnossapitovastuu on ensisijainen myyjän vastuuseen. Mikäli kysymyksessä on virhe, joka yhtiöjärjestyksen – ja asunto-osakeyhtiölain – mukaan kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, niin myyjä voi vastata virheestä korkeintaan siltä osin, kun taloyhtiö ei siitä vastaa. Esimerkinomaisesti jos taloyhtiössä on kymmenen osakashuoneistoa ja yhdessä huoneistossa on taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva laatuvirhe, niin kaikki osakkeet (osakehuoneistot) osallistuvat taloyhtiön kunnossapitovastuun kautta laatuvirheen korjaamiskustannuksiin. Toisin sanoen ostaja voi tässä kyseisessä esimerkissä vaatia hinnanalennusta myyjältä vain oman osan, eli 1/10 osan korjauskustannuksista. Tämä vaatii myös sen, että tämä on luotettavasti selvitettävissä esim. kohonneena vastikkeena, joka merkitty osakkeen hintaan.
Myyjän vastuu asuntokaupassa edellä mainituissa tilanteissa saattaa usein johtaa siihen, ettei merkittävyyskynnys ylity, koska korjauskustannuksiin osallistuu myös muut osakkaat. Merkittävyyskynnys on oikeuskäytännössä usein ollut virheestä riippuen noin 2–4 % kauppahinnasta. Virheeltä edellytetään tiettyä merkittävyyttä, että siitä voidaan määrätä hinnanalennusta.
Mikäli asunto-osakeyhtiö on yhtiöjärjestyksessä poikennut asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuun perusteista ja siirtänyt osan tai koko kunnossapitovastuun osakkaalle, niin myyjäosakas vastaa virheestä eri tavalla kuin edellä mainitussa tilanteessa. Jos kunnossapitovastuu on siirretty kokonaan osakkaan vastuulle, niin myyjän vastuu asuntokaupassa on periaatteessa samankaltainen kuin kiinteistökaupassa. Tällaisissa tilanteissa taloyhtiön kunnossapitovastuu ei toteudu kuten yllä mainituissa tilanteissa, vaan myyjä vastaa mahdollisesta laatuvirheestä kokonaan tai osittain riippuen yhtiöjärjestyksen kirjauksesta.
Asuntokaupassa myyjän vastuu on antaa myytävästä kohteesta oikeat tiedot. Yleensä kauppatilannetta edeltää jonkinlainen kuntotarkastus. Kuntotarkastuksessa kuntotarkastaja tarkastaa myytävän kohteen ja laatii siitä kaupan osapuolille kuntotarkastusraportin. Myyjän vastuu asuntokaupassa on antaa ostajalle oikeat tiedot kaupan kohteen kunnosta ja muista ominaisuuksista. Tämä tiedonantovelvollisuus koostuu myös niistä tiedoista, joita myyjä antaa kuntotarkastajalle ja välittäjälle. Myyjän tulee antaa oikeat tiedot, eli mikäli myyjä tietää jostakin virheestä, niin myyjän tiedonantovelvollisuuteen kuuluu tämän virheen kertominen.
Ostajalla on käänteinen velvollisuus, eli ennakkotarkastusvelvollisuus. Tämä tarkoittaa, että ostajan tulee kaupan kohteeseen tutustuessa huolellisesti tutustua asuntoon. Ostaja ei voi vedota virheeseen, mikäli ostajan olisi tullut tämän tavanomaisessa tarkastuksessa huomata. Mikäli asunnossa on virhe, josta myyjä ei ole ollut tietoinen tai ostaja ei ole voinut tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa huomata, kysymyksessä on ns. salainen virhe. Myyjä vastaa asuntokaupassa salaisesta virheestä, joskin lopullinen vastuu riippuu edellisissä kappaleissa käsitellyistä asioista.
Muita tärkeitä ostajalle ennen asuntokauppaa annettavia asiakirjoja ovat mm. isännöitsijätodistus ja PTS-asiakirja. Molemmat asiakirjat oikeansisältöisinä antavat asunnon ostajalle tärkeää tietoa kaupan kohteesta. On myös myyjän kannalta tärkeää, että asiakirjat sisältävät oikeat ja ajantasaisen tiedot.
Asuntokauppalain mukaan ostaja voi vaatia virhetilanteessa, joko kaupan purkua tai hinnanalennusta. Nämä ovat ensisijaiset virheen seuraamukset. Tietyissä tilanteissa, jossa myyjä on toiminut huolimattomasti, ostaja voi olla oikeutettu myös vahingonkorvaukseen. Kaupan purkaminen tulee kysymykseen, kun virhe on olennainen. Tarkkaa määritelmää sille, milloin kysymyksessä on olennainen virhe, on vaikea antaa. Jonkinlainen nyrkkisääntö on kuitenkin olemassa oikeuskäytännön kautta, jossa olennaisuuskynnys on katsottu yleensä ylitetyksi, kun korjauskustannukset ylittävät 40 % kauppahinnasta.
Hinnanalennuksen suuruus riippuu korjauskustannuksista. Tähän vaikuttaa myös kuinka vanhoista rakenteista on kysymys. Hyvin vanhojen rakenteiden korjaamisen korjauskustannukset eivät sellaisinaan ole suoraan verrattavissa hinnanalennuksen määrään, koska näissä tapauksissa hinnanalennuksen määrää alentaa käyttöiän pidennys, joka seuraa korjausta. Myös mahdolliset tasonparannukset vaikuttavat osaltaan hinnanalennuksen määrään, toisin sanoen laminaattilattiaa ei voi vaihtaa parkettilattiaan myyjän kustannuksella.
Myyjän vastuu asuntokaupassa voi myös johtaa tietyissä tilanteissa vahingonkorvausvastuuseen. Vahingonkorvauksessa korvataan ostajalle aiheutunut vahinko, esim. sijaisasuminen korjauksen ajaksi. Vahingonkorvaus vaatii aina, että myyjä on toiminut huolimattomasti kaupan yhteydessä.
Ensimmäinen yhteydenotto ja alkukartoitus on maksuton. Ota yhteyttä, niin selvitämme tarpeenne.
You need to load content from reCAPTCHA to submit the form. Please note that doing so will share data with third-party providers.
More InformationPerämiehenkatu 8
68600 Pietarsaari
Toimisto on avoinna ma-pe klo 09:30 – 16:15
Muina aikoina sopimuksen mukaan.
Mannerheimintie 12 B 6 krs.
00100 Helsinki
*Helsingin palvelupiste ei ole miehitetty vaan palvelee ajanvarauksella.