Asunto-osakeyhtiöriidat

Asunto-osakeyhtiöriidat koskevat usein osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, yhtiön kunnossapitovastuuta, osakkeenomistajan muutostyötä, yhtiövastikkeiden perusteita tai muuta asunto-osakeyhtiöasiaa.

Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) sääntelee asunto-osakeyhtiötä. Asunto-osakeyhtiö on merkittävä asumismuoto Suomessa. Asunto-osakeyhtiöriidat ovat monisäkeisiä ja siksi alalle erikoistuneesta asianajajasta, joka tuntee lainsäädännön ja jolla on kokemusta käytännön riitatilanteista, on paljon apua riitatilanteiden ratkomisessa. Asianajaja Rasmus Toivanen on perehtynyt asunto-osakeyhtiölakiin ja tuntee asunto-osakeyhtiöriidat sekä
niiden ominaispiirteet. 

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus

Asunto-osakeyhtiölain 1:10 § mukaan yhtiön kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. 

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on vielä erikseen huomioitu yhtiökokousta käsiteltävässä luvussa. Asunto-osakeyhtiölain 6:28 § mukaan yhtiökokous ei saa tehdä 1:10 § tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistaja suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan. Jos osakkeenomistaja on hyväksynyt päätöksen yhtiökokouksessa, hänen katsotaan suostuneen siihen. Suostumus voidaan antaa myös ennen yhtiökokousta tai sen jälkeen. 

Moitteenvarainen tai mitätön yhtiökokouksen päätös

Yhtiökokouksen päätöksen moittimisesta ja mitättömästä yhtiökokouksen päätöksestä säädetään asunto-osakeyhtiölain 23 luvussa.

Osakkeenomistaja voi moittia yhtiökokouksen päätöstä, jos asian käsittelyssä ei ole noudatettu menettelysäännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä ja virhe on voinut vaikuttaa päätöksen sisältöön tai muuten osakkeenomistajan oikeuteen. Moittia voidaan myös päätöstä, joka on lain ja yhtiöjärjestyksen vastainen. Moitekanne on sidottu kolmen kuukauden määräaikaan. 

Sellainen yhtiökokouksen päätös, johon ei ole toimitettu kutsua tai kokouskutsua koskevia säännöksiä on olennaisesti rikottu tai päätös on 6:35 § ja 6:37§ suostumusta vaativien määräysten vastainen tai jos päätös olennaisesti loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta ja siihen ei ole saatu osakkeenomistaja suostumusta, on mitätön. Myös sellaiset päätökset, joita lain mukaan ei olisi saanut tehdä edes kaikkien osakkeenomistajien päätöksellä on mitätön. Mitättömyyteen vetoaminen ei ole sidottu kolmen kuukauden moiteaikaan.   

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu. Mikä kuuluu yhtiön vastuulle?

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu herättää aika ajoin eripuraa. Asunto-osakeyhtiölain 4:2 § mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Asunto-osakeyhtiössä yhtiön vastuulle kuuluvat karkeasti ottaen eristeet ja rakenteetkun taas osakkeenomistajan vastuulle kuuluvat pinnat. Tästä voidaan kuitenkin poiketa yhtiöjärjestyksessä. 

Milloin osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotöitä yhtiön puolesta?

Usein kiistaa syntyy siitä, kun osakkeenomistaja on teettänyt kunnossapitotöitä ja vaatii yhtiöltä jälkeenpäin korvausta kunnossapitovastuun perusteella. Asunto-osakeyhtiölain 4:5 § perusteella osakkeenomistaja voi teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön, mikäli yhtiö laiminlyö kunnossapitovastuunsa ja tämä rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä ja jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin.  

Mikäli edellä mainitut ehdot täyttyvät yhtiön on korvattava osakkeenomistajalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ja siihen liittyvät erimielisyydet ovat taloyhtiöissä tavallisia. Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ja sen tarkempi laajuus voidaan selvittää kiinteistöliiton julkaisemasta taloyhtiöiden vastuunjakotaulukosta.

Kuva Helsingista, kuvituskuva Asianajotoimisto Torato Juridik.

Osakkeenomistajan muutostyö

Asunto-osakeyhtiölain 5 luku sääntelee osakkeenomistajan muutostyöt. Luvussa säännellään osakkeenomistajan muutostyöt ja niiden perusteet, oikeudesta tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa, muutostyön ilmoittamisesta sekä muutostyölle annettavalle suostumukselle, ehdolliselle suostumukselle tai kieltäytymiselle.  

Osakkeenomistajan oikeus muutostöihin

Osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä kustannuksellaan
muutoksia osakehuoneistossa. Muutoksen on kuitenkin oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Käytännössä osakkaan oikeus kustannuksellaan tehdä muutoksia osakehuoneistossa on varsin pitkälle viety oikeus.  

Osakkeenomistajan on huolehdittava,  että muutostyö suoritetaan hyvän rakentamistavan mukaisesti. Tämä tarkoittaa kirjaimellisesti niin muutostyön suorittamista kuin lopputulosta.  

Kunnossapitovastuu suoritetuista muutostöistä

Edellä on käsitelty kunnossapitovastuuta. Yhtiön vastuu koskee rakenteita ja eristeitä sekä muita perusjärjestelmiä. Esimerkiksi otetaan parvekelasit. Yhtiön yhteishankkeena asennetut parvekelasit ovat yhtiön kunnossapitovastuulla. Myös osakkaan itse asentamat tai asennuttamat parvekelasit voivat tulla yhtiön kunnossapitovastuulle, jos yhtiökokouksessa nimenomaisesti on  näin päätetty.

Pääsääntö kuitenkin on, että osakkaan muutostyönä asennetut parvekelasit ovat osakkaan kunnossapitovastuulla. Se, että yhtiö on sallinut muutostyön tekemisen, valvonut remonttia tai hakenut tarvittavan rakennusluvan, ei siirrä kunnossapitovastuuta automaattisesti yhtiölle. 

Osakkaan muutostyön haitat ja muiden suostumus

Eräs asiaryhmä, joka aiheuttaa riitatilanteita asunto-osakeyhtiössä ovat osakkeenomistajan muutostyöt ja niiden aiheuttama haitta yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. Erilaisia haittoja voivat olla esimerkiksi muutostyön aiheuttamat melu- ja pölyhaitat tai rakenteisiin aiheutuvat vahingot tai muut riskit.  

Osakkeenomistajan muutostöitä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika käsitellä muutostyöilmoitus. Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä. Kannanotto on annettava kirjallisesti, jos osakkeenomistaja niin pyytää. 

Suostumus muutostöistä voi olla ehdollinen, eli toinen osakkeenomistaja tai yhtiö voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Kielteinen kannanotto on perusteltava.  

Osakkeenomistajan muutostyö tuomioistuimen päätöksellä

Tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan muutostyöt, vaikka yhtiö tai toinen osakkeenomistaja on kieltänyt ne. Tuomioistuin voi myös muuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan antaman suostumuksen ehtoja ja oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan  tarvittavan viranomaisluvan. Tässä tuomioistuin punnitsee muutostyöstä aiheutuvan haitan määrää ja syntyvää hyötyä.

Yhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan sekä suostumuksen tai tuomioistuimen päätökseen sisältyvien ehtojen mukaisesti.  

Yhteydenotot asunto-osakeyhtiöasioissa

Toimistomme asianajaja Rasmus Toivanen tietää, mitä asunto-osakeyhtiöriidat vaativat. 

Ensimmäinen yhteydenotto ja tilannekartoitus on maksuton. Ota yhteyttä, niin kartoitamme tarpeesi.